Krátkodobý prenájom Airbnb/Booking: Výnosy, ktoré vás prekvapia
Ak vlastníte byt v Bratislave, možno ste už uvažovali nad tým, ako ho efektívne prenajímať. Dlhodobý prenájom je síce pohodlný, no často neprináša maximálny výnos. Naopak, krátkodobý prenájom cez Airbnb alebo Booking.com môže byť ziskovejší.
Ako agentúra Staywell, ktorá sa správe krátkodobého ubytovania venuje profesionálne, máme za sebou tisícky hostí. Vieme, čo funguje, čo zarába a čo majitelia bytov najviac oceňujú.
Kto najčastejšie prevádzkuje krátkodobý prenájom?
Krátkodobý prenájom najčastejšie využívajú majitelia, ktorí chcú maximalizovať výnos zo svojej nehnuteľnosti. Niektorí si správu zabezpečujú sami, iní ju kompletne zveria profesionálnej agentúre ako Staywell. Niekedy sa stretávame aj s hybridným modelom – napríklad klient si ponechá upratovanie v rodine, zatiaľ čo my zastrešujeme komunikáciu, profily, ceny a operatívu.
Ďalšou skupinou sú investori, ktorí kúpili apartmán na firmu a uplatnili si odpočet DPH. V takom prípade je zo zákona nevyhnutné, aby bol apartmán využívaný výhradne na krátkodobé ubytovanie – maximálne do 3 mesiacov. Ak by sa prenajímal dlhodobo, hrozí povinnosť vrátiť DPH. Práve preto je krátkodobý prenájom nielen výhodný, ale aj právne nevyhnutný.
Výnosy, ktoré dávajú zmysel
V Bratislave je dopyt po ubytovaní stabilný počas celého roka. Biznis cestujúci, turisti, rodiny, študenti – každý mesiac prichádzajú tisíce ľudí, ktorí hľadajú kvalitné bývanie na pár nocí. Pri správnom nastavení cien, sezónnych ponúk a optimalizácii profilu dokáže byt v správnej lokalite zarobiť výrazne viac než pri klasickom dlhodobom prenájme. Ak máte byt vo vhodnej lokalite s dobrou dostupnosťou a príjemným dizajnom, ste na najlepšej ceste k úspechu.
Nie je výnos ako výnos: Koľko naozaj zarobíte pri krátkodobom prenájme?
Krátkodobý prenájom má povesť výnosnejšieho modelu než klasický dlhodobý prenájom – a právom. Ale ak sa chceme baviť o reálnych číslach, je dôležité rozlišovať medzi hrubým výnosom a čistým výnosom. Rozdiel medzi nimi totiž môže byť zásadný.
Hrubý výnos – to, čo hosť zaplatí
Hrubý výnos je celková suma, ktorú hosť zaplatí za pobyt. Zahŕňa:
cenu za noc,
servisný poplatok platformy (napr. Airbnb alebo Booking.com),
mestskú daň (v prípade Bratislavy 3–3,5 € na osobu/noc).
Túto sumu vidíte v kalendári rezervácií, ale nie je to suma, ktorú dostanete na účet. Reálne vám platforma vyplatí tzv. payout, čo je už suma po odpočítaní mestskej dane za ubytovanie a ich provízie pre platformu.
Čistý výnos – to, čo vám reálne ostane
Čistý výnos je suma po odpočítaní všetkých nákladov, ktoré súvisia s prevádzkou krátkodobého prenájmu. A práve tu sa ukáže, ako dôležité je mať systém.
Upratovanie a pranie
Každý hosť očakáva čistý a uprataný byt. Túto službu si môže majiteľ zabezpečiť dvoma spôsobmi:
Externá upratovačka/upratovacia firma – pohodlné, ale nákladné. Pri 3-izbovom byte sa mesačné náklady na upratovanie a pranie pohybujú v priemere cez 500 €.
Vlastné upratovanie – ak si majiteľ upratuje sám (alebo to zabezpečuje rodinný príslušník), vie si tento náklad ušetriť a získať dodatočný výnos. Samozrejme, je to výmena času za peniaze – treba si to „odupratovať“.
Spotrebný materiál
Toaletný papier, káva, čistiace prostriedky, tablety do umývačky, sprchový gél... Tieto položky sa síce zdajú drobné, ale pri pravidelných pobytoch sa mesačne nazbiera v priemere okolo 40 €.
Správa krátkodobého ubytovania
Ak sa majiteľ rozhodne celý proces outsourcovať, existuje možnosť zveriť správu profesionálnej agentúre. Tá zabezpečí:
Online management – správa profilov, cien, kalendárov
Guest management – komunikácia s hosťami, check-in/out, recenzie
Property management – koordinácia upratovania, údržby, dopĺňanie materiálu
Odmena za takúto komplexnú správu sa pohybuje v našej agentúre StayWell na úrovni 13 % z payoutu od platformy. Majiteľ má vďaka tomu pokoj, no zároveň musí počítať s touto položkou vo výpočte čistého výnosu.
Predstavme si, že prenajímate 3-izbový byt formou krátkodobého ubytovania. Počas jedného mesiaca dosiahnete:
Hrubý výnos – teda suma, ktorú hosť zaplatí za pobyt vrátane servisného poplatku platformy a mestskej dane za ubytovanie: 4000 €.
Z tejto sumy poníženej o mestskú daň si platforma (napr. Booking.com) strhne svoju províziu – zvyčajne 13 % z hrubého výnosu a vy dostanete tzv. payout – teda čistú sumu bez ich poplatku a bez mestskej dane 3260 €.
Ak si celý proces outsourcujete, vaše náklady budú nasledovné:
Upratovanie a pranie (externá upratovačka alebo firma): 550€
V prípade 3-izbového bytu ide o priemerný mesačný náklad, ktorý zahŕňa výmenu posteľnej bielizne, uterákov, čistenie a prípravu bytu pre ďalších hostí.Správa krátkodobého ubytovania – kompletný servis zahŕňajúci:
Online management (správa profilov, kalendárov, cien)
Guest management (komunikácia s hosťami, check-in/out, recenzie)
Property management (koordinácia upratovania, dopĺňanie materiálu)
Odmena pre našu agentúru Staywell za takúto správu je 13% z payoutu, teda 420 €
Spotrebný materiál – toaletný papier, káva, čistiace prostriedky, tablety do umývačky, sprchový gél...
→ Priemerný mesačný náklad: 40 €
Finálny čistý výnos:
3260 € (payout)
− 550 € (upratovanie a pranie)
− 420 € (správa)
− 40 € (materiál)
= 2250 €
To je suma, ktorá vám reálne ostane na účte po odpočítaní nákladov súvisiacich s krátkodobým prenájmom. Pri klasickom dlhodobom prenájme, kde by ste za rovnaký byt získali približne 1900 € mesačne. V ročnom vyjadrení zarobíte na takomto 3 izbovom byt o 4200 € viac. Pokiaľ sa pohráte s optimalizáciou niektorých procesov váš výnos môže narásť o ďalších približne 2500 € ročne viac čo je spolu o 6700€ viac.
Flexibilita, ktorú oceníte
Krátkodobý prenájom vám ako majiteľovi poskytuje plnú kontrolu nad tým, kedy byt prenajímate. Kalendár si nastavujete podľa seba – ak chcete byt využívať pre vlastné potreby, rodinu alebo známych, jednoducho si dané termíny zablokujete. Nemáte žiadne záväzky voči nájomníkovi na mesiace či roky dopredu.
Okrem časovej flexibility získavate aj priebežnú kontrolu nad stavom nehnuteľnosti. Vďaka častému striedaniu hostí a pravidelnému upratovaniu máte byt pod dohľadom – ak sa niečo pokazí, dozviete sa o tom okamžite. Môžete tak reagovať hneď, opraviť drobnosti a predísť väčším škodám, ktoré by pri dlhodobom nájme mohli zostať nepovšimnuté celé mesiace.
Profesionálna správa = pokojný spánok
Mnohí majitelia bytov sa obávajú, že krátkodobý prenájom je náročný. A áno, ak by ste to robili sami, je to práca ktorá vyžaduje čas : komunikácia s hosťami, upratovanie, pranie, údržba, nastavovanie cien, aktualizácia profilov... .
Ako agentúra sa špecializujeme na kompletnú správu krátkodobého ubytovania. Zabezpečíme všetko od A po Z – vy len sledujete výnosy. Naši klienti oceňujú najmä to, že nemusia riešiť každodenné operatívne úlohy, no zároveň majú prehľad o tom, čo sa s ich nehnuteľnosťou deje.
Krátkodobý prenájom v Bratislave je výnosný pokiaľ máte nehnuteľnosť na správnej adrese a viete ako ju efektívne spravovať.
Robert Čambal
Robert Čambal je zakladateľ StayWell a praktický prenajímateľ v Bratislave. Spravuje vlastné byty aj portfóliá klientov – od Airbnb, Booking po dlhodobé nájmy – a pomáha majiteľom nastaviť procesy, automatizáciu a zdravé čísla. Miluje čisté postele aj čisté dáta; keď práve neladí obsadenosť, dolaďuje zo svojim tímom smart locky, cenotvorbu a check-in manuály, aby hosťom všetko klaplo na prvýkrát.
