Aký výnos má krátkodobý prenájom bytu v Bratislave a ako ho zvýšiť
Z čoho sa výnos skladá
Hrubý ubytovací výnos má jednoduchý vzorec:
ADR krát obsadenosť krát počet nocí.
ADR je priemerná denná sadzba, teda ubytovací výnos za noc. Je to cena za noc za ubytovanie samotné, bez mestskej dane a bez jednorazového cleaning fee, a počíta sa pred províziou platforiem. Obsadenosť je podiel obsadených nocí. Počet nocí je počet dní v období.
Pozor na jeden detail, ktorý mätie aj skúsených prenajímateľov. Definícia ADR sa medzi nástrojmi líši v tom, či zahŕňa cleaning fee. Analytický nástroj AirDNA do ADR zaratáva aj cleaning fee, ktorý nastaví hostiteľ, preto mu vychádzajú vyššie čísla. PriceLabs a AirROI cleaning fee do ADR neraataju a vykazujú len nočnú ubytovaciu cenu. Spoločné pre všetky nástroje je, že ADR je pred províziou platformy a bez mestskej dane. My v StayWell pracujeme s definíciou bez cleaning fee, teda ADR je čistá nočná ubytovacia cena. Keď porovnávate čísla z rôznych zdrojov, vždy si overte, ktorú definíciu daný nástroj používa, inak porovnávate neporovnateľné.
Od hrubého výnosu treba odpočítať náklady. Provízie kanálov 13 až 15 percent, DPH z ubytovania 5 percent, upratovanie, mestská daň, energie a správa. Pri DPH platí dôležitá vec. Ubytovacie služby majú na Slovensku zníženú sadzbu DPH 5 percent. Ak ste platiteľ DPH, túto daň z ceny ubytovania odvádzate štátu, takže vám reálne znižuje výnos. Ukážme to na jednom konkrétnom byte.
Modelový byt: dvojizbová novostavba v Starom Meste, ADR 101 eur. ADR berieme ako cenu, ktorú platí hosť za noc vrátane 5 percent DPH, a predpokladáme platiteľa DPH. Obsadenosť 93 percent, teda v priemere dva voľné dni v mesiaci, čo je reálna úroveň pri dobre spravovanom byte v prémiovej lokalite. Čísla sú ilustračné, obsadenosť kolíše mesiac od mesiaca.
• Obsadené noci za rok: 365 krát 0,93 sa rovná približne 339 nocí.
• Hrubý ubytovací výnos: 339 krát 101 sa rovná 34 239 eur za rok.
Ročné náklady, ilustračne:
• DPH z ubytovacích služieb 5 percent (odvod štátu): 1 630 eur.
• Provízie kanálov okolo 14 percent (mix Airbnb a Booking.com): 4 793 eur.
• Energie a internet, cca 200 eur mesačne: 2 400 eur.
• Správa StayWell 16 percent z obratu: 5 478 eur.
Samotné upratovanie je vo väčšine prípadov kryté cleaning fee od hosťa, preto ho v príklade neúčtujeme zvlášť. S externým praním bielizne v príklade tiež nepočítame, na mnohých bytoch sa dá prať priamo v byte a nevznikajú tým náklady. Mestskú daň platí hosť, ubytovateľ ju len vyberá a odvádza, takže to nie je náklad majiteľa. DPH 5 percent z ceny ubytovania naopak výnos znižuje, lebo ho odvádzate štátu.
Súčet nákladov je 14 301 eur. Čistý prevádzkový výnos pred daňou z príjmu je teda 34 239 mínus 14 301, čo je 19 938 eur za rok, teda približne 1 662 eur mesačne. Daň z príjmu a prípadná hypotéka sú nad rámec tohto výpočtu.
Reálne čísla podľa lokality
Toto je jadro celej otázky. Tu sú ADR hodnoty, ktoré reálne vidíme na bytoch, ktoré spravujeme v Bratislave. Ide o dvojizbové byty a o ADR ako čistú nočnú ubytovaciu cenu pred províziou.
Staré Mesto, prémiové novostavby. Byty v projektoch ako Vydrica, Eurovea a Metropolis. ADR dvojizbového bytu okolo 90 -105 eur. Toto je najsilnejší segment v Bratislave. Mix zahraničných turistov, biznisových hostí a víkendových párov, blízkosť centra, nábrežia a kultúry.
Ružinov, prémiové projekty. Byty v Sky Parku a Zwirne. ADR okolo 85 - 105 eur. Blízko Nív, Eurovea Galérie a dobrá dostupnosť do centra. Silný biznisový dopyt počas týždňa a leisure cez víkend.
Pre staršie byty mimo prémiových novostavieb a pre okrajové lokality ADR klesá. Konkrétne číslo závisí od stavu bytu, vybavenia a presnej adresy, a nepúšťame sa do odhadov, ktoré by sme nevedeli podložiť dátami z vlastnej správy. Ak chcete prepočet pre konkrétny byt, pripravíme ho.
Obsadenosť sa pri dobre spravovaných bytoch v týchto lokalitách drží na ročnom priemere okolo 90 percent, v lete júl a august aj na 90 až 100 percentách.
Hrubý verzus čistý výnos: kam reálne idú peniaze
Toto je miesto, kde najviac majiteľov narazí. Hrubý výnos vyzerá pekne, ale do vrecka vám príde čistá suma. Rozdiel tvoria provízie platforiem, DPH z ubytovania, energie a správa.
V našom príklade je rozdiel medzi hrubým výnosom 34 239 eur a čistým prevádzkovým výnosom 19 938 eur okolo 14 300 eur ročne. To je okolo 42 percent hrubého výnosu, ktoré zmizne v nákladoch ešte pred daňou z príjmu. Preto sa neporovnávajú hrubé čísla, ale to, čo ostane po odpočítaní všetkého.
Krátkodobý verzus dlhodobý prenájom pre Bratislavu
Porovnajme náš modelový byt. Dvojizbová novostavba v Starom Meste sa dá dlhodobo prenajať zhruba za 1 100 až 1 300 eur mesačne. Tieto čísla sú trhový odhad, nie naše dáta. Dlhodobý nájom je pohodlnejší, takmer bez operatívy a s nižším rizikom prázdnych mesiacov.
Krátkodobý prenájom v rovnakom byte vyniesol v príklade okolo 1 662 eur mesačne v čistom, ale za cenu výrazne vyššej operatívy. Rozdiel oproti dlhodobému nájmu približne 3000 - 4500 Eur ročne.
Záver je triezvy. V prémiovej lokalite a pri dobrej správe krátkodobý prenájom zvyčajne zarobí viac. Mimo dobrej lokality alebo bez kvalitnej správy sa rozdiel rýchlo stráca.
Ako výnos zvýšiť
Ak už byt prenajímate krátkodobo, výnos sa dá zvyšovať konkrétnymi krokmi. Žiadne zázraky, len disciplína.
• Dynamická cena. Nástroj ako PriceLabs nastavuje ceny podľa dopytu, sezóny a eventov. Airbnb Smart Pricing v Bratislave dlhodobo podceňuje ceny v lete a počas eventov.
• Obsadenosť mimo sezóny. Zima a jar sú o cene a flexibilite. Mierne nižšia cena s vyššou obsadenosťou často prinesie viac ako prázdny kalendár za vysokú cenu.
• Minimum stay. Správne nastavené minimálne pobyty znižujú počet obrátok a tým náklady na upratovanie.
• Oba kanály. Airbnb aj Booking.com naraz. Booking prináša v Bratislave silný európsky a biznisový segment, ktorý cez Airbnb neoslovíte.
• Kvalita fotiek a recenzií. Profesionálne fotky a stabilný tok dobrých recenzií zdvíhajú pozíciu vo vyhľadávaní aj cenu, ktorú si môžete vypýtať.
• Orphan dni. Osamotené voľné noci medzi rezerváciami sa dajú vyplniť cez orphan rules s cenovou prirážkou.
Kedy sa krátkodobý prenájom neoplatí
Úprimne, nie vždy. V slabej lokalite s nízkym dopytom sa obsadenosť ani ADR nedostanú na úroveň, kde by krátkodobý prenájom prebil dlhodobý nájom po odpočítaní vyššej operatívy a nákladov.
Konkrétne býva krátkodobý prenájom nevýhodný v týchto prípadoch:
• Staršie bytovky v horších lokalitách s nízkym dopytom.
• Nezrekonštruované byty, ktoré sa dajú prenajať len za nízku cenu a priťahujú problematickú klientelu. Lacný byt láka rezervácie, pri ktorých riskujete škody aj zlé recenzie.
• Byty na vyšších poschodiach bez výťahu v priemernej lokalite, kde odrádza už samotný príchod s batožinou.
Ak je byt ďaleko od centra, bez dobrej dostupnosti a bez dôvodu, prečo by tam turista alebo biznisový hosť chcel bývať, dlhodobý nájom je často rozumnejšia voľba. Rovnako ak nemáte čas ani chuť riešiť operatívu a nechcete platiť správcu.
Často kladené otázky
Aká je realistická obsadenosť bytu v lete v Bratislave?
Pri dobre spravovanom byte v prémiovej lokalite 93 až 100 percent v júli a auguste. Mimo sezóny zhruba 80 až 90 percent.
Koľko si berie správca krátkodobého prenájmu?
V Bratislave najčastejšie 15 až 20 percent z obratu. StayWell pracuje s 16 percentami z obratu bez paušálu. Viac v článku o tom, ako si vybrať správcu.
Oplatí sa krátkodobý prenájom pri jednom byte?
V prémiovej lokalite ako Staré Mesto alebo Ružinov áno, ak byt dobre spravujete alebo zveríte správcovi. V slabej lokalite alebo bez času na operatívu sa rozdiel oproti dlhodobému nájmu stráca.
Ak chcete vedieť, čo zarobí váš byt
Čísla v tomto článku sú reálne, ale váš byt je konkrétny prípad. Ak chcete vedieť, koľko by reálne vyniesol, ozvite sa nám. V StayWell vám pripravíme prepočet vrátane odhadu ADR, obsadenosti a čistého výnosu po odpočítaní nákladov.
BIO Robert Čambal
Robert Čambal je zakladateľ StayWell a praktický prenajímateľ v Bratislave. Spravuje vlastné byty aj portfóliá klientov - od Airbnb, Booking po dlhodobé nájmy - a pomáha majiteľom nastaviť procesy, automatizáciu a zdravé čísla.