Je váš byt vhodný na krátkodobý prenájom? Praktický checklist pre majiteľov
Je váš byt vhodný na krátkodobý prenájom? Praktický checklist pre majiteľov
Na začiatku si položte zásadnú otázku:
Čo od krátkodobého prenájmu očakávam?
Chcem maximalizovať výnos oproti dlhodobému prenájmu?
Alebo je to pre mňa nevyhnutnosť, pretože som si kúpil byt/apartmán na firmu a uplatnil odpočet DPH?
Ak je vaším cieľom vyšší zisk, je dôležité zhodnotiť, či je váš byt naozaj vhodný na krátkodobý nájom – nie každá nehnuteľnosť má na to predpoklady.
Rovnako si treba premyslieť, ako chcete svoj príjem maximalizovať:
Budete sa o prenájom starať sami?
Alebo všetko zveríte profesionálom?
Ak sa rozhodnete investovať aj svoj čas, viete výrazne znížiť náklady – napríklad pri trojizbovom byte môže byť úspora na upratovaní a praní až 500–600 € mesačne. Okrem toho viete ušetriť aj na správe krátkodobého prenájmu, ktorú by inak zabezpečovala agentúra – tá si zvyčajne účtuje 300–500 € mesačne (percentá z payoutu od platformy Airbnb/Booking, ...). To sú náklady, ktoré môžu výrazne ovplyvniť váš čistý výnos.
Predtým, než sa rozhodnete krátkodobý prenájom reálne prevádzkovať, odporúčame túto tému prebrať s vaším daňovým poradcom a právnikom. Vyhnete sa tak nepríjemným prekvapeniam, ktoré môžu vzniknúť pri nesprávnom nastavení daňových povinností, zmlúv či podmienok prenájmu.
Praktický checklist: Je váš byt pripravený?
1. Lokalita
Blízkosť centra, MHD, turistických bodov, biznis zón?
Bezpečné okolie?
Vlastné parkovanie?
Tip: Byty v Starom Meste a blízkom dotyku majú vyšší dopyt. Bratislava je celoročnou destináciou nielen pre turistov, ale aj pre ľudí, ktorí sem prichádzajú za rodinou, podnikaním alebo biznisom. Ide o hostí zo zahraničia aj zo Slovenska, ktorí často cestujú autom – a práve preto je možnosť pohodlného parkovania veľa krát rozhodujúcim faktorom pri výbere ubytovania.
2. Dispozícia a kapacita
Pohodlné ubytovanie pre koľko osôb?
Oddelené spálne, kvalitné matrace, nejaký úložný priestor?
Hostia oceňujú komfort – aj pri krátkom pobyte chcú „domov mimo domova“.
3. Vybavenie a dizajn
V Bratislave je veľká konkurencia v oblasti krátkodobého ubytovania. Hostia si môžu vyberať z množstva ponúk – a práve preto je dôležité, aby váš byt vynikol.
Pomôže vám:
moderný a čistý dizajn, ktorý pôsobí príjemne a profesionálne,
kompletné vybavenie – kuchyňa, práčka, sušička, rýchle Wi-Fi, káva, čaj, sprchový gél, fén,
a ideálne aj možnosť parkovania, ktorú mnohí hostia – najmä tí, ktorí prichádzajú autom – považujú za veľké plus.
Príjemné detaily zvyšujú hodnotenie a počet rezervácií.
4. Online profil
Profesionálne fotografie?
Jasný popis, konkurencieschopné ceny?
Profil je vaša výkladná skriňa – investícia do kvalitných fotiek sa oplatí.
5. Prevádzka a správa
Vlastné upratovanie alebo externá upratovacia firma/upratovačka?
Komunikácia s hosťami, check-in/out?
Spolupráca s agentúrou?
Profesionálna správa vám ušetrí čas, no treba počítať s nákladom na túto službu.
6. Právne a daňové aspekty
Správne nastavenie prenájmu z pohľadu legislatívy a daní – najmä ak ide o prenájom cez firmu, DPH, odpočet DPH, daňovú problematiku.
Dodržanie maximálnej dĺžky pobytu.
Povinnosť platiť mestskú daň za ubytovanie.
Povinnosti voči cudzineckej polícii – ak ubytúvate zahraničných hostí, je potrebné ich nahlásiť podľa platnej legislatívy.
Odporúčame ešte pred začiatkom prenajímania konzultovať všetky aspekty s daňovým poradcom a právnikom. Vyhnete sa tak nepríjemným prekvapeniam a zabezpečíte si bezproblémový chod prenájmu.
Ak váš byt spĺňa väčšinu bodov, máte skvelý základ pre úspešný krátkodobý prenájom.
Robert Čambal
Robert Čambal je zakladateľ StayWell a praktický prenajímateľ v Bratislave. Spravuje vlastné byty aj portfóliá klientov – od Airbnb, Booking po dlhodobé nájmy – a pomáha majiteľom nastaviť procesy, automatizáciu a zdravé čísla. Miluje čisté postele aj čisté dáta; keď práve neladí obsadenosť, dolaďuje zo svojim tímom smart locky, cenotvorbu a check-in manuály, aby hosťom všetko klaplo na prvýkrát.