Prenájom bytu v Bratislave cez Booking.com a Airbnb – rozdiely, tipy a skúsenosti
Ak vlastníte byt v Bratislave a plánujete ho prenajímať formou krátkodobého ubytovania, pravdepodobne narazíte na dve najpopulárnejšie platformy: Booking.com a Airbnb. Obe majú svoje špecifiká, výhody a cieľové skupiny. V tomto článku vám ukážem, ako fungujú a ako ich môžete dokonca používať súčasne bez rizika dvojitej rezervácie.
Booking.com vs. Airbnb – základné rozdiely
Booking.com si účtuje základnú províziu vo výške 13 %, zatiaľ čo Airbnb má províziu 15 %. Cieľová skupina Booking.com sú turisti, biznis klienti a rodiny, zatiaľ čo Airbnb sa zameriava najmä na mladých cestovateľov a digitálnych nomádov.
Príklady bytov v Bratislave a vhodná platforma
Byt v Starom Meste – pešia zóna, bez parkovania
Typ bytu: historický, štýlový, ideálny pre krátkodobé pobyty
Ideálna platforma: Airbnb – hostia hľadajúci zážitok, atmosféru mesta
Klientela: mladí cestovatelia, páry, turisti bez auta
Výhody: atraktívna lokalita, vysoký dopyt
Nevýhody: absencia parkovania, obmedzený prístup autom
Byt v Starom Meste – mimo pešej zóny, novostavba s parkovaním
Typ bytu: moderný, komfortný, vhodný na dlhšie pobyty
Ideálna platforma: Booking.com – biznis klienti, rodiny, hostia s autom
Klientela: pracovne cestujúci, rodiny, hostia plánujúci výlety
Výhody: parkovanie, vyšší komfort, možnosť vyššej ceny
Nevýhody: menej „romantické“ prostredie pre turistov
Na ktorú platformu sa zamerať?
Ak nemáte skúsenosti s krátkodobým prenájmom alebo si len nie ste istý, odporúčame vám na začiatku zaregistrovať byt na oboch platformách – Booking.com aj Airbnb. Teoreticky je možné kalendáre medzi platformami synchronizovať, aby sa predišlo dvojitým rezerváciám. V praxi to však nie je úplne spoľahlivé.
Problém so synchronizáciou kalendárov
Synchronizácia medzi Booking.com a Airbnb prebieha pomocou tzv. iCal prepojenia, ktoré sa aktualizuje v určitých intervaloch. To znamená, že ak hosť zarezervuje ubytovanie cez jednu platformu, druhá platforma sa o tom nemusí dozvedieť okamžite. V praxi sa stáva, že do niekoľkých minút príde rezervácia aj z druhej platformy na ten istý termín – a vzniká dvojitá rezervácia, ktorú je potrebné riešiť.
Čo ak dôjde k dvojitej rezervácii?
Aj napriek snahe o synchronizáciu sa môže stať, že sa na ten istý termín vytvoria dve rezervácie. V takom prípade je potrebné jednu z nich zrušiť, čo však môže mať finančné dôsledky.
Ako to vyzerá v praxi?
Keď dôjde k dvojitej rezervácii – teda rovnaký termín je rezervovaný dvoma rôznymi hosťami cez dve platformy – je potrebné jednu z rezervácií zrušiť čo najskôr. Riešenie sa líši podľa platformy.
Booking.com
Na Bookingu nie je možné rezerváciu zrušiť priamo v systéme bez následkov. Vždy je potrebné kontaktovať zákaznícku podporu. Booking môže hosťovi zabezpečiť náhradné ubytovanie, pokiaľ je nové ubytovanie drahšie, rozdiel v cene hradí prenajímateľ. Môže sa stať, že budete musieť uhradiť províziu províziu, aj keď sa hosť reálne neubytuje.
Airbnb
Airbnb umožňuje rezerváciu zrušiť priamo v systéme, ale aj tu je potrebné postupovať opatrne. Airbnb môže hosťovi pomôcť nájsť náhradné ubytovanie avšak náklady navyše na nové ubytovanie môže znášať hostiteľ.
Alternatíva: náhradné ubytovanie zabezpečí namiesto platformy hostiteľ
Prenajímateľ sa môže rozhodnúť riešiť situáciu aj proaktívne a zavolá hosťovi, vysvetlí mu situáciu a ponúkne náhradné ubytovanie, ktoré sám zabezpečí. V taktom prípade hostiteľovi môžu prísť obe platby za daný byt – aj od hosťa, ktorý sa tam reálne neubytoval. Náklady na náhradné ubytovanie však hradí hostiteľ zo svojho.
Tento prístup môže pomôcť zachovať dobré vzťahy s hosťom a vyhnúť sa penalizáciám zo strany platformy, no zároveň si vyžaduje rýchlu reakciu a ochotu investovať čas do riešenia.
Odporúčania z praxe
1. Channel manager
Profesionálne riešenie, ktoré zabezpečuje okamžitú synchronizáciu kalendárov medzi viacerými platformami. Minimalizuje riziko dvojitých rezervácií. Treba však počítať s tým, že používanie channel managera je spojené s mesačnými nákladmi, ktoré sa líšia podľa poskytovateľa a počtu spravovaných nehnuteľností. Medzi populárne nástroje patria napríklad:
Hostaway
Smoobu
Guesty
Lodgify
2. Manuálne blokovanie termínov
Ak nechcete investovať do externého nástroja, odporúča sa po každej rezervácii okamžite manuálne zablokovať termín na druhej platforme. Je to síce časovo náročnejšie, ale spoľahlivejšie ako čakať na automatickú synchronizáciu.
3. Zameranie sa na jednu platformu
Niektorí prenajímatelia sa po čase rozhodnú sústrediť len na jednu platformu, ktorá im najviac vyhovuje – či už z hľadiska klientely, systému poplatkov alebo spôsobu komunikácie.
Prax v Bratislave
V Bratislave pôsobí množstvo prenajímateľov, ktorí majú svoje byty registrované na oboch platformách – Booking.com aj Airbnb. Z každej platformy im prichádzajú hostia, a tak maximalizujú obsadenosť.
Na druhej strane, niektorí sa špecializujú len na jednu platformu, pretože im vyhovuje konkrétny typ klientely, spôsob komunikácie alebo systém poplatkov.
Robert Čambal
Robert Čambal je zakladateľ StayWell a praktický prenajímateľ v Bratislave. Spravuje vlastné byty aj portfóliá klientov – od Airbnb, Booking po dlhodobé nájmy – a pomáha majiteľom nastaviť procesy, automatizáciu a zdravé čísla.